开门见山：抵押这事，真不是你想的那样
上周楼下开杂货店的王哥堵着我咨询。三年前他借给远房表弟八十万周转，对方主动把市区一套八十平的小户型抵押给他，还正经去不动产登记中心办了抵押登记。
现在还款期到了，表弟拿不出钱。王哥拍着胸脯说，抵押都办了，我直接把房子过户过来抵债不就行了？反正对方当初也答应了。
说实话，这话我听的太多了。别说开杂货店的王哥，不少做小生意的老板，借出去钱拿了抵押，真到要钱的时候，都不知道合法的流程该怎么走。最后吃了亏，才想起找律师。
核心解读：到底什么是抵押权实现法定程序
说白了，抵押权就是你欠我钱，你把值钱的东西押给我做保证，到期不还钱我就能卖了这个东西，拿卖的钱优先还债。而抵押权实现法定程序，就是法律规定的，你卖这个抵押物拿钱的合法步骤。
不是你想拿就拿，想卖就卖的。
按照现行法律的规定，整个程序其实就两条路：要么你和抵押人协商好，把抵押物折价卖给你，或者你们自己找渠道拍卖变卖，拿到钱之后按约定分，你拿你该得的，剩下的还给对方；要么就是协商谈不拢，那就找法院，由法院来走拍卖变卖的流程。
这里要划清楚适用边界：不管你是银行放房贷，还是普通人之间借钱拿房子车子做抵押，只要是合法办了登记的抵押权，都必须走这套程序，没有例外。哪怕你说我有对方给我的全权授权，那也不行，必须符合法定要求。
踩坑率极高：两个常见误区得掰明白
第一个误区，也是最多人踩的坑：签了“到期不还钱，抵押物直接归我”的协议，就万事大吉了。
真的别犯这个傻。这个约定叫流押，流押约定本身就是无效的。哪怕你当初和对方白纸黑字签了协议，哪怕你还花了钱做了公证，只要约定到期不还钱直接归债权人，法律都不认。你真的直接收了房子，对方回头告你，你十有八九要输，还要赔人家占用房子的损失，得不偿失。
第二个误区，我是抵押权人，有优先受偿权，我就能自己扣下抵押物卖了抵债。
优先受偿权是说你卖了钱可以先拿钱，不是说你可以跳过法定程序私自处置。我前两年接过一个咨询，债主因为对方不还钱，直接换了抵押房子的锁，自己住进去还对外出租，最后被抵押人告了非法侵入住宅，赔了三万多，还留了行政处罚记录，太亏了。
真碰到这事，你可以按这几步来
第一步，先坐下来协商。不管你是债权人还是抵押人，先尝试谈一个双方都能接受的方案。协商的成本最低，只要双方自愿，不损害其他人的利益，协商出来的方案法律是认可的。谈成之后记得一定要签书面的协议，别口头约定。
第二步，如果协商不成，整理好所有材料。如果你是债权人，准备好抵押合同、借款凭证、抵押登记证明，去法院申请实现担保物权，这个是特别程序，审理快，收费也很低，比打普通借款官司成本低很多。如果你是抵押人，对方不同意走程序还私自占你财产，先报警固定证据，再走法律程序要回来。
第三步，提前理清有没有其他债权人。如果抵押物已经被别的债权人查封了，那你得提前把你的抵押权证明交给查封的法院，别错过了优先受偿的顺序，最后拿不到钱。
本文仅代表作者观点，不作为正式法律意见，具体案件请咨询专业律师。
