2026-08-27 02:01:11 分类：法律科普
前两周我接待了一个来访者，老张。老张借了五十万给开工厂的侄子，侄子把自己市区的一套三居室抵押给了老张，说好一年还，现在两年了，一分钱没见着。老张急了，找了锁匠要换锁收房子住，说”抵押给我了，还不上钱房子就是我的了”。结果侄子挡在门口不让进，拉扯中老张推了侄子一把，侄子摔了磕破头，差点把自己搞成非法侵入住宅，最后赔了几千块医药费才了事。你说冤不冤？
很多人都碰到过类似的事，不管是借钱给别人拿东西抵押，还是自己贷款把房子车子抵押给银行，真到了还不上钱那一步，很多人都搞不清到底该怎么拿回自己的钱，稀里糊涂就踩了法。今天就把这事说透。
到底什么是抵押权实现法定程序？
说白了，就是你把财产抵押给别人换了钱，到期还不上债的时候，抵押权人要把抵押的财产变价拿钱，法律给你规定好的合法流程。
说穿了就是一句话：抵押不是卖，你不能说拿了抵押就直接把东西拿走，得按规矩来，这个规矩就是法定程序。
我国现行法律对抵押权实现的规定很明确，大概分两种情况：双方能谈拢的，就可以协商把抵押财产折价，或者直接卖掉分钱；谈不拢的，抵押权人不能自己乱来，得找法院，要求依法拍卖变卖抵押财产，拿拍卖款优先清偿你的债。
适用边界也很清楚，只有合法办理了登记的抵押权，才能顺利走完全部法定程序。像车子抵押没办登记、房子抵押没去不动产登记中心办抵押证明，哪怕签了合同，你想走法定程序也会处处碰壁，因为法律上不承认你对第三人的抵押权效力。
民法典抵押权实现流程示意图
普通人最容易踩的两个误区
第一个误区，也是刚才老张踩的坑：到期不还钱，抵押财产直接归抵押权人。很多人签抵押合同的时候都会加这么一条，真到出事了才知道，这个叫流押条款，法律从根上就不认可，写了也白写，压根没用。为啥？法律怕你乘人之危，人家就是一时周转不开，你拿个一百万的房子抵你五十万的债，直接拿走，这不公平。
第二个误区：抵押权人可以私自卖掉抵押财产抵债。说实话，我碰到过好几个这种案子，车主把车抵押给小额贷款公司，晚了几天没还钱，贷款公司直接把车偷偷开走卖了，车主反过来起诉贷款公司侵权，最后贷款公司赔了好几万，本来有理的事变成了违法，亏不亏？哪怕你道理站得住，不按法定程序来，就是违法。
常见抵押权实现误区普法宣传图
不过话说回来，也不是说协商绝对不行，只要抵押人自愿事后认可，那没人找你麻烦也就没事，就怕你强行来，对方一告一个准。
碰到抵押权实现的纠纷，该按什么步骤走？
碰到抵押权实现的纠纷，该按什么步骤走？
我给大家整理了三个具体的步骤，成本都不高，普通人照着做就行。
第一，先协商。不管你是抵押权人还是抵押人，坐下来好好谈，能谈出一个双方都接受的价格，把抵押财产折价归抵押权人，或者找买家卖掉分钱，签好书面协议，该过户过户该登记登记，这是成本最低的方式，没必要一上来就打官司。
第二，协商不成，走法院特别程序申请实现担保物权。这个很多人不知道，比普通起诉省钱多了，诉讼费一般只要几十块钱，流程也快，只要抵押权清楚没争议，法院很快就出裁定，你可以拿着裁定直接申请拍卖抵押财产，比打长期官司省太多时间精力。
第三，如果你是抵押人，对方已经私自处理了抵押财产，第一时间把所有证据留好：现场照片、聊天记录、抵押合同，都整理好，直接去法院起诉要求对方赔偿损失，别自己上门去闹，本来你有理，闹出事反过来要赔钱，得不偿失。
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文章名称：抵押权实现法定程序：普通人也得懂的抵押规矩
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