前阵子接到老家发小的咨询，皱着眉头说遇上大麻烦了。半年前他借了八十万给开饭馆的表弟，对方说拿市区那套全款买的小两房做抵押，两个人签了合同，也去不动产登记中心办了抵押登记。结果表弟的饭馆不到半年就关门，欠了一屁股债，借发小的钱也到期还不上。发小问我：我现在能不能直接把房子收过来，自己卖了抵我的钱？
很多人第一反应都是，都抵押给我了，凭啥不能？你要是真这么干了，违法。这里头的规矩，就是今天要说的抵押权实现法定程序。
抵押权实现法定程序，离普通人一点都不远
别以为“抵押权”这三个字是银行和大企业的专属，和你没关系。你买房找银行办按揭，其实就是把你买的房子抵押给银行，银行才给你放款。你做生意周转，押自己的车押自己的店找朋友借钱，也会用到抵押。就算你不借钱，哪天亲戚朋友找你做担保，说不定也会扯上抵押。
说白了，只要涉及到大额借钱，有抵押的情况比没抵押安全多了，但前提是你得懂合法拿回钱的程序，不然有理都变成违法。
说句大白话，到底什么是抵押权实现法定程序
法律上的概念拗口，翻译成大白话就是：你作为债权人，拿到了债务人的抵押物做担保，到期对方不还钱，你要合法把抵押物卖掉或者折价，拿到你该得的钱，这个过程必须按照法律规定的步骤走，不能自己乱来，这套法定步骤，就是抵押权实现法定程序。
现行法律规定得很清楚，实现抵押权分两条合法路径：第一条，你和债务人、抵押人协商一致，可以把抵押物折价给你，或者你们自己找正规机构拍卖变卖，拿到钱你优先受偿，剩下的钱还要还给对方。第二条，协商不成，你不能硬来，必须找法院，由法院来依法处置抵押物。
适用边界也说清楚：只要你要实现抵押权，不管抵押物是房子、车子还是商铺设备，都必须走这套程序，没有例外。
普通人最容易踩的两个误区
我做了十年公益律师，碰到最多的就是两个错，很多人至今都没搞懂。
第一个误区：合同写了“到期不还钱，抵押物直接归我”，这就万事大吉了？说实话，这写法从头到尾都无效，这叫流押条款，法律从根上就不认可。为啥？防止你趁人之危，拿价值一百万的房子抵二十万的债，损害债务人还有其他债权人的利益。哪怕双方当初你情我愿签的，到时候对方不认，起诉到法院，这个条款也一定会被认定无效。
真不是这样。你只能走程序把抵押物卖了，你拿你该得的本金利息，剩下的多少都得还给人家。
第二个误区：我办了合法抵押登记，对方不还钱，我可以自己把房子卖了抵债，不用麻烦法院？错得离谱。我前年就碰到过一个当事人，借了五十万给别人，对方抵押了车子，到期不还，他直接把车子偷偷开走，卖给了二手车商，最后原车主起诉他，不仅要求他返还全部卖车款，还赔了两万块的占用损失。
抵押权只是给你优先拿钱的权利，没给你私自处置别人财产的权利。你私自卖，就是侵权，人家反过来告你，你有理都变没理。
真遇上事，按这三步走
第一步：先协商。带着你的抵押合同、抵押登记证明，找对方好好谈，能谈成的成本最低。如果对方也愿意，要么把抵押物折价给你，补完差价过户，要么一起找正规的拍卖机构处置，谈完之后去登记部门办手续就行，花不了几个钱。
第二步：协商谈不拢，直接向抵押财产所在地或者抵押权登记地的法院，申请实现担保物权特别程序。这个程序很多人不知道，其实比普通打官司快多了，诉讼费也特别便宜，大多时候一百块不到就能立案，法院三十天内就会出裁定，裁定下来你就可以直接申请拍卖抵押物，不用拖很久。
第三步：如果对方对抵押的效力、债权数额提出合法异议，那你就整理好所有证据，向法院提起诉讼，拿到生效判决之后再申请强制执行。全程不要做任何私自扣抵押物、卖抵押物的行为，别让自己从有理变没理。
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