前年底，我接了一个咨询。小伙子咬咬牙凑了三十万，在小学门口租了个铺面，签了五年合同开学科托管。刚装修完买完设备，政策下来，学科类校外托管不让做了。想跟房东解约退押金，房东咬死说合同签了五年，提前走就要赔三个月房租违约金。小伙子快哭了，说我一分钱没赚，还搭进去几十万，凭什么还要赔？
这种情况，你该怎么办？其实，你可以试试用情势变更合同变更解除来维护自己的权益。很多人觉得这是高大上的法律术语，跟普通人没关系，错了。现在经济环境变化快，政策调整也多，说不定哪天你就遇上了。
说透：情势变更合同变更解除到底是啥
说大白话，就是你们签合同的时候，双方都想不到会出这么一件事儿，这件事儿也不是任何一方的错，结果后来情况变的太离谱，原来的合同根本没法往下履行，或者履行下去对一方太不公平，这时候法律允许你找法院或者仲裁机构，把合同改一改，或者直接解除合同，不用硬扛着赔全额违约金。
不是啥情况都能适用，边界卡的很清楚。我给你掰碎了说：
第一，变化必须发生在签合同之后。签合同之前政策都出了，你自己没打听清楚，那怪不了别人，不算。
第二，这个变化是双方都没法预见，也没法控制的。不是哪一方故意搞出来的，也本来不该任何一方承担这个风险。
第三，原来的合同继续履行已经完全不行，或者明显不公平了。差一点都不行。
踩坑率极高的两个常见误区
第一个误区：我做生意亏了，就能用情势变更解约。
说实话，十个人来找我咨询，八个都这么想。大错特错。做生意本来就有赚有赔，你味道不好，选址错了，没人来消费，这是你正常应该承担的商业风险，你签合同的时候就该想到可能亏，这肯定不算。你开水果店，进货价涨了卖不动亏了，总不能找批发商说情势变更要解除进货合同对吧？
第二个误区：只要是政策变了，就一定能走情势变更。
也不对。比如你租商铺做餐饮，合同里明确写了，你要自己负责办理消防、营业执照这些手续，后来你因为消防不合格办不下证开不了业，这是你本来该承担的义务，不能算情势变更。不过话说回来，要是当地突然把整个片区划成了禁拆区域，整个片区都要腾退，那肯定算，对吧？说白了，核心就是这个变化是不是真的超出了你签合同时的合理预期。
真遇上事儿了，按这三步走
第一步，先把所有证据整理好。不管是政策文件、政府的官方通知、还是你跟对方沟通的聊天记录、通话录音、原始合同、你装修投入的票据，全部整理好放好。别丢。尤其是那个导致合同没法履行的核心文件，一定要留好原件或者官方盖章的复印件，这是你打官司的根本。
第二步，先跟对方协商，别着急打官司。情势变更不是说只能通过法律程序解决，你可以主动找对方把情况说开，要么改一改合同条款，比如降点房租，调整一下付款时间，要么直接协商解除合同，大家各让一步，押金退一部分，违约金少赔点，能谈成的话，比打官司省时间省成本多了。对双方都好。
第三步，谈不拢再走法律程序。协商不成，你就拿着整理好的证据，去法院起诉，或者按照合同约定去申请仲裁，正式提出变更或者解除合同的请求就可以。我得提醒一句，别直接一走了之不管了，你不打招呼就违约跑路，反而会被对方告你违约，到时候反而要赔更多钱，太亏了。
本文仅代表作者观点，不作为正式法律意见，具体案件请咨询专业律师。
