上周接了个读者咨询，刚工作五年的小周攒够首付准备买套二手房，跟房东谈得好好的，交了五万块意向金，约定一周后签正式购房合同。为了等这套房，小周推掉了中介之前给介绍的另一套同户型房源，结果没过三天，房东转头收了别人二十万定金，把房卖了，还说意向金就是诚意，不退。小周气得直发抖，问我除了要回这五万块，能不能让房东赔这半年房价涨的十几万差价？
这问题戳中了很多人都搞不清楚的点：对方没跟你签成合同，害你亏了钱，哪些损失法律会帮你要回来？这就是我们今天要说的缔约过失责任赔偿范围，看着是法律术语，其实跟普通人买卖房、租商铺、转店铺打交道全有关系，别以为只有签了合同才会有赔偿，谈合同的时候被坑了，一样能要赔偿，但前提是你得知道什么能赔。
到底什么是缔约过失责任赔偿范围？
说白话，就是两个人坐下来谈合同，本来好好的，你信了对方会跟你签合同，结果对方故意坑你，或者半路反悔不守规矩，最后合同没签成，你因为信任对方花了不少钱，错过了好机会，法律就让不守规矩的那一方赔你这些损失，哪些损失能赔，就是赔偿范围要讲的事。
法律上把这些能赔的损失都归在信赖利益下面，说白了就是你因为信对方，掏出去的钱、错过的机会，只要合理，都能要。具体分两类：
第一类是直接实际损失，就是你实打实已经花出去的钱，比如交给中介的佣金、为了签合同跑手续的交通费、给房东的意向金定金、甚至你已经提前找好装修公司交的设计定金，这些都是直接损失，只要有证据，基本都能赔。
第二类是合理的机会损失，就像小周遇到的情况，本来有别的购房机会，因为信了这个房东所以推掉了，现在房价涨了，买不到原来价位的房子了，这个差价就是机会损失，符合条件法律是认的。
不过话说回来，不是什么损失都能往里塞。法律定这个范围的时候，有个边界：损失必须是你因为信任对方，正常情况下能预见的损失，太离谱的不算。
普通人最容易踩的两个误区
第一个误区，就是把缔约过失的赔偿，当成违约责任来要，张口就要合同履行后的全部收益。比如小周这套房，要是签了合同房东违约，那确实可以要房价上涨的全部差价，但缔约过失是合同根本没签，跟已经签了合同的违约不一样，赔偿的是你因为信任对方花出去的，不是你签完合同能赚到的。机会损失也只赔合理部分，不是你说涨多少就赔多少，得看实际情况。
第二个误区，觉得只要对方有错，我所有损失都该赔。我遇过不少当事人，谈合同谈崩了，连自己跑前跑后的误工费、精神损失费都要列进去，说实话，这些法律真不认。缔约过失只赔跟签合同直接相关的损失，那些间接的、跟这事没关系的，或者没有证据证明的，都不在赔偿范围内。
很多人吃亏就吃在这里，明明自己有理，最后因为要了一堆不在范围内的损失，不仅没拿到钱，还多花了诉讼费，太亏了。对吧？
遇到这类纠纷，三个低成本步骤应对
第一步，先把所有证据打包存好。转钱的记录、跟对方聊的微信短信、中介的证明、你花每一笔钱的票据，甚至你推掉别的机会的聊天记录，全部整理好存在云端，别存在手机里一不小心删了就没了。没证据，一切白搭。
第二步，优先找第三方调解协商。不管是找中介、居委会，还是当地的人民调解委员会，这些都是免费的，能协商解决就不用打官司，耗时少成本低，很多时候对方理亏，调解一下就愿意赔了。
第三步，协商不成再走诉讼程序。如果损失金额不大，可以走法院的简易程序，诉讼费很低，自己就能梳理材料办理，要是实在搞不清楚流程，可以去当地的司法所申请法律援助，符合条件会有专业人员帮你。不用一开始就花大价钱找律师，一步步来。
说白了，缔约过失责任这个制度，就是保护咱们普通人谈交易的时候，不会被对方随便耍着玩，你守规矩，对方坑你，法律就帮你把该拿的损失拿回来，但你得搞清楚范围，别瞎要价。
本文仅代表作者观点，不作为正式法律意见，具体案件请咨询专业律师
