我前阵子回赣北老家喝喜酒。远房表叔拉着我躲到柴房，烟递了三根，偷偷问了个事。
邻镇有人出八十万，买他家那块临乡道的空宅基地。他心动得连续三晚睡不好，又怕卖了犯法，以后子孙骂他败家。
其实这不奇怪，别说农民朋友，好多城里回乡下养老的人，也天天盯着宅基地，总想着买一块盖个小院子养老。宅基地买卖这事儿，戳着不知道多少人的痛点，也埋着不知道多少坑。
先掰明白：宅基地买卖，到底卖的是什么
很多人搞混了一个最基本的事：你名下的宅基地，不是你的私人财产。说白话，宅基地是村集体分给本村村民的福利用地，用来给你盖房子住的，你拿到的只是使用权，所有权永远是村集体的。
所以市面上说的「宅基地买卖」，根本不是卖那块地本身。你能卖的，只有建在宅基地上的房子，以及跟着房子走的宅基地使用权。单纯卖空宅基地，本身就不合法。
而且就算你卖房子带使用权，也不是谁都能买。法律的红线摆在这里：只有同村集体内部、符合宅基地申请条件的村民，才有资格买。外人不行，城里人更不行。
说白了，这就是本村人的内部福利，轮不到外人来分蛋糕。你要是外村人或者城镇户口，签再好的合同，本质上都是碰红线。
两个最常见的坑，多少人栽进去爬不出来
第一个坑：我签了合同，找公证处做了公证，总该没问题了吧？
大错特错。公证只能证明这份合同是你们双方自愿签的，不能改变合同本身违法的性质。要是买方没资格，合同从签的那天起就是无效的。公证救不了。
我去年碰到一个当事人，攒了六十年钱，七十岁了想回乡下养老，花了六十万买了外村一块宅基地盖了房子，合同公证都做了，结果去年拆迁，原房主回头起诉合同无效，要把地收回去。法院最后判合同无效，买方只能拿到当初的购房款加一点点利息，房子增值拆迁补偿一分都拿不到。你说亏不亏？
第二个坑：我城镇户口，继承了老家父母的房子，这块宅基地我就能随便卖了对吧？
也不对。城镇户口能继承父母留下的房子，这点没错，房子是私人财产，谁都不能抢。但宅基地的使用权，是跟着房子走的。只要房子不塌，你能一直住，也能翻修，但是你要卖，只能卖给同村符合条件的村民，卖给城里人还是无效。别想着钻空子。
真碰到事了，按这三步走，少花冤枉钱
先找基层组织调解。宅基地本来就是村集体管理的，不管你是买方还是卖方，真出了纠纷，先找村委会，再找镇里的自然资源所，很多矛盾坐下来谈就能解决，一分钱不用花，比直接跑法院省事太多。
把所有材料存好。不管是买卖协议、转账记录、聊天记录，甚至是跟对方谈事的录音，都别删，找个U盘或者云盘存好。真要到了打官司那一步，没有证据说什么都没用，好多人就是把协议丢了，最后有理都说不清。
找正规的免费咨询渠道。现在每个地方的司法局都有公益法律援助中心，12348法律援助热线也能免费问，别随便信网上那些打着「帮你搞定宅基地」旗号收高额服务费的机构，先找正规渠道问清楚，再决定下一步怎么走。
不过话说回来，真要动心买宅基地的朋友，先摸清楚对方的身份，再摸清楚自己的身份，别抱着侥幸碰红线，不然最后亏的还是自己。
本文仅代表作者观点，不作为正式法律意见，具体案件请咨询专业律师。
