上周三下午，个穿冲锋衣的大哥攥着皱巴巴的房产抵押合同冲进我办公室，说欠他80万的老赖跑了三年，他昨天堵到人家家门，拿着当初的抵押条就要换锁收房，被邻居拦着报了警。警察说他这是民事纠纷，让他走合法程序，他懵了——当初白纸黑字签了抵押合同，怎么收个自己该得的钱，还成违法的了？
你以为的“拿抵押物抵债”，90%都踩了程序红线
太多人对抵押权的实现有个天大的误会：只要当初签了抵押合同，做了登记，对方还不上钱，我就能直接把抵押物拿过来自己处置，抵多少算多少。
错的。
绝对不能自己上门撬锁、扣东西、私自变卖抵押物。哪怕你手里攥着写了“到期不还房产直接归债权人”的合同，这种流押条款本身也不发生法律效力——法官不会认的，真闹到法庭，你私自换锁把人家住户赶出去，搞不好还要赔人家的财产损失、租房损失，最后明明你是占理的债权人，反倒成了侵权的被告，这种案子我一年能接好几个。
很多人在签抵押合同的时候图省事，觉得把对方的房本、车本扣在自己手里就算万事大吉。真到要实现权利的时候才发现，没办正式的抵押登记，法律上的抵押权根本没设立，别说优先受偿了，你连走专门的实现程序的资格都没有。就像你买了个快递，只填了收货地址没付货款，快递员根本不会把包裹给你。
走程序的第一步，根本不是急着去法院立案
一说到要走法律程序，很多人第一反应是写起诉状，交诉讼费，排半年队等开庭。真不是。
现在民事诉讼法里专门有个特别程序，就是给实现抵押权准备的——只要你的抵押权是合法登记的，债权金额清楚、没有实质争议，直接去抵押财产所在地的基层法院提实现担保物权的申请就行，不用走普通的两审程序。
我上个月帮个做建材生意的老板走这个程序，从提交申请到法院出准许拍卖抵押房产的裁定，前后才26天。算下来比之前走普通诉讼快了至少八个月，连律师费都省了小一半。别听网上那些人说什么“所有抵押都要打一年官司”，那是他自己没找对通道。
当然也不是什么情况都能走这个快速通道。如果对方收到法院的通知之后，拿出实打实的证据说“我已经还了50万，只是当时没打收条”，或者说“当初的抵押合同是你逼着我签的”，那这个程序就会被裁定驳回，你得转去普通诉讼流程，一点点举证、开庭、等判决。
这里提醒一句，提前把材料捋顺：抵押合同原件、他项权利证书、对方逾期未还款的凭证、双方身份信息，少一样都可能被法院打回来补材料，来回跑的功夫，够你多喝三杯茶了。
拿到准许拍卖的裁定，也不代表你能自己收房
好多人拿到法院的裁定书，觉得万事大吉，转头就找开锁公司去抵押房里换锁，把里面的租客赶出去。这真的是在踩雷。
法院出的准许拍卖、变卖的裁定，只是确认你有权利通过司法途径处置抵押财产，整个拍卖、变卖的流程必须由法院执行局牵头走，你自己是没有强制处置权的。真要是自己上门换锁，碰到较真的住户，人家反过来告你非法侵入住宅，治安处罚都是轻的。我见过最离谱的当事人，拿着法院的裁定找了搬家公司，把人家家里的电视、沙发全搬到自己仓库，最后被对方起诉，赔了人家三万多的物品损失，本来80万的债，最后自己掏出去三万，你说冤不冤？
司法拍卖的时候，优先是把抵押物拍出去换钱，再按法定的清偿顺序把钱给你。除非你和对方都同意，不然法院不会直接把房子、车子划到你名下。这里还有个容易忽略的坑：如果抵押物在办抵押之前就已经签了长期的租赁合同，那拍卖的时候是要带着租约走的，你拍下来之后也不能随便赶租客。别到时候花了大价钱拍了个商铺，发现里面有个15年的租约，租金早就被原房东收完了，你收不了铺也涨不了租，亏到想哭。
说实话，很多人觉得抵押权实现的程序太麻烦，不如自己硬来快。但算算账你就知道，硬来的成本可比走程序高多了——本来你是拿着合法债权等着拿钱的人，最后因为私自处置赔出去的钱，可能比你要的债还多。
本文为普法参考，不构成个案法律意见。
