上个月还接了一个咨询，老房住了几十年，突发暴雨引发山体滑坡把地基冲坏了，业主找开发商索赔，开发商一口说这是不可抗力，一分钱不赔。业主闹不懂，我花大价钱买的房子，凭啥出了事就全算我倒霉？
这样的扯皮，我每年都要碰到几十起。小到订好的旅行团去不成、大到生意没法履行合同，倒霉事谁都可能碰到，偏偏大部分人都搞不懂，到底什么情况才能用不可抗力免责，这个规则到底能用到哪。
到底什么是不可抗力免责？法律边界说透了
说白了，这个规则就是法律给所有人留的一个“倒霉兜底”。你跟人签了合同，本来好好的，突然冒出来一件事，这件事满足三个条件：你签合同的时候根本想不到会发生，发生了之后你躲不开，也解决不了，最后导致你没法按约定履行合同了，那法律就说，你不用给对方赔违约责任。
别听法言法语绕晕，举几个例子你就懂。疫情期间政府突然叫停大型聚集活动，这就是典型的不可抗力，你没法预见，也没法跟政府对着干，对吧？地震把你仓库震塌了，货物全毁了，也是。那什么不算？你开饭店的，说这个月生意差赚不到钱，付不起房租，这算不算？不算，生意好坏本来就是你做买卖应该预料到的风险，不是不可抗力。你开车跟人撞了，那是你自己不小心，也不算。
不过话说回来，也不是发生了不可抗力就直接免责。核心边界在这：不可抗力必须是你不能履行合同的直接原因，要是你本来就快违约了，刚好碰到不可抗力，那该担的责任还是得担。
普通人最容易踩的两个误区，错了亏大钱
说实话，百分之八十的咨询，都是踩了误区踩坑。我挑两个最常见的说说。
第一个误区：只要是不可抗力，我就全免责，啥责任都不用负。
真不是。我前年接过一个案子，台风登陆之前，政府早就发了通知让沿海商户转移货物，一个做服装批发的老板不当回事，觉得台风年年有，不会有事，结果仓库被淹，几百万的货全泡了，找房东索赔，说这是不可抗力，房东得赔。法院怎么判？台风确实是不可抗力，但你早就接到通知了，完全可以提前转移减少损失，你自己不行动，扩大部分的损失就得你自己担，房东只赔了不到十分之一的钱。
法律早就说了，碰到不可抗力，你得第一时间想办法减少损失，啥都不干躺平，那额外亏的钱，只能自己兜着。
第二个误区：我合同里没写不可抗力条款，就不能用这个规则。
这错得太离谱了。不可抗力免责是法律直接规定的权利，不是说你合同不写就没有。哪怕你签的合同一个字都没提这五个字，真碰到符合条件的事，你照样可以主张免责，反过来对方也可以用这个规则。去年那个订婚宴退定金的当事人，就是被酒店忽悠了，说合同没写不能退，最后起诉到法院，法院直接判酒店全额退定金，就是这个道理。
真碰到事，普通人按这三步走就不会乱
真碰到涉及不可抗力的事，别慌，按三步来，成本不高，也不会错。
第一步，先固定好证据。不管是什么事，先把证据拿在手里。政府发的封控通知、灾害公告截图存好，现场的照片视频拍清楚，有必要的找当地居委会、气象部门或者相关单位开个证明，口说无凭，法院认的是证据，说实话我见过太多人主张不可抗力，结果拿不出任何证据，最后输了官司，真是替他着急。
第二步，第一时间通知对方。别捂着不说，等着对方找上门。你一知道出事了，马上就用文字形式告诉对方，微信、短信、邮件都行，留好聊天记录。一来给对方时间止损，减少不必要的损失，二来也能证明你尽到了义务，不会因为没通知担额外的责任。
第三步，协商不成先找调解，再走法律程序。真谈不拢，先找当地司法所或者社区的人民调解，这个是免费的，大部分小纠纷调解完就解决了，不用花诉讼费打官司。调解不成的，再准备材料去法院起诉，按程序走就可以。
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