居住权的法定画像
居住权写进《中华人民共和国民法典》物权编，是专门为保障特定主体生活居住需求设立的用益物权。民法典第三百六十六条明确规定：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
它保护的法益是特定主体的基本居住利益，本身带有人身依附性，一般不得转让继承。权利义务的不对称性很明显：除非双方明确约定有偿，否则居住权都是无偿设立，所有权人只承担不干扰居住权人占有使用的义务，不享受任何对价。
同一诉求，不同判决的根源
我接触过两个案情几乎一模一样的案子，结果天差地别。第一个，丧偶老人再婚，和后老伴签了居住权合同，约定老人去世后后老伴可以在房屋里居住终身，俩人一起去不动产登记中心办了居住权设立登记。老人走后，子女要收房，法院判子女必须腾退，后老伴合法享有居住权。
第二个，同样是老人写了遗嘱，说后老伴可以住到去世，但是老人没签书面居住权合同，也没办登记。老人走后子女要求腾退，法院只能判后老伴搬离。
两个案子结果不同，唯一的关键区分变量就是是否完成居住权设立登记。民法典第三百六十八条明确规定，居住权自登记时设立。说白了，没登记，说破天也没用啊！
2022—2024年纠纷数据观察
根据最高院司法案例研究院公布的2022—2024年度全国居住权纠纷统计数据，超过63%的败诉案件，都是因为权利人没有办理设立登记，导致权利根本不发生效力。另有18%左右的纠纷，是二手房交易中卖方隐瞒房屋已经设立居住权的事实，买受人拿到房却没法住，只能起诉索赔。
说实话，大多数人买二手房，只会查有没有抵押、有没有查封，压根想不到要查居住权。这就是最大的盲区。
可落地的风险防控动作
买二手房付定金前，必须携带本人身份证件到房屋属地不动产登记中心，现场查询该房屋的居住权登记信息，将查询结果纸质版签字后存入购房资料袋留存。
签订居住权设立合同后，必须在10个工作日内，主动联系对方一同前往登记机构提交设立申请，领取受理通知书后扫描原件存入个人云盘归档。
发现一方隐瞒居住权登记信息或者拒不配合办理登记的，必须在知道事实后7个工作日内，将要求对方履行义务的书面函件，通过EMS特快专递寄往对方身份证登记住址，留存快递底单和函件副本。
本内容仅供法律信息参考，不构成委托关系，不构成对裁判结果的任何形式承诺。
