十几年前刚进基层法庭，第一个案子就是宅基地纠纷。原告是本村老王家的小子，被告是县里来开农家乐的老李。十年前王大爷把村头老院子八万卖给老李，老李花十几万翻修得亮堂堂，结果一沾拆迁，小子直接闹上法院，要确认买卖无效收房子。最后判下来合同真无效，老李亏了时间亏了装修，竹篮打水一场空。
早年的规矩，其实跟现在完全不一样
说出来你可能不信，早个百八十年，根本没这么多讲究。清代的时候，乡下卖房都是连房带宅基地一起卖，你掏钱，卖方给你房契，去官府交了契税，印上个红印，这块地就实打实是你的了。别说城里人买，外省人买都没人管。
民国时候也差不多，只要你交了税，红契在手，官府就认你的所有权。那时候土地是私有的，你买了就是你的，没什么集体成员资格这一说。
后来变天了，土地改革把农村土地都收归集体，宅基地成了村里分给本村人住的福利，免费给你用，不能卖外人。规矩就这么一步步改到现在。
为啥现在大半宅基地买卖都判无效
说实话，核心就一句话：宅基地的所有权是村集体的，只有本集体成员才有资格享受使用权。你城里人，外村人，都不是这个集体的人，没资格拿，所以签的买卖合同天然违法，一打官司基本就是无效。
很多人跟我说，我做了公证了啊？公证能给违法合同擦屁股吗？不能。公证处只是证明你签字是真的，不能帮你把违法变成合法，别被骗了。
不过话说回来，就算是同村人买卖，没办变更登记，最后原房主反悔打官司的，我也见了不老少，贪省事吃大亏。
真要碰，给你几个老法官的土办法
1. 同村人交易:一定要尽快去相关部门办宅基地使用权变更登记，别偷懒只签私下协议。
2. 不是本村人，先迁户口:想合法拿到宅基地，先把户口迁到房屋所在的村集体，拿到成员资格再谈交易。
3. 迁不了户口就选长租:别硬着头皮买，直接跟房主签二十年租期，约定好到期自动续租，租金一次性付完，比买卖安全太多。
4. 提前说清拆迁补偿:不管买卖还是长租，都要把拆迁补偿的分配比例白纸黑字写清楚，别信任何口头承诺。
干了十几年民事，我见太多为了这点事儿，亲戚反目朋友成仇的。说白了，都是占便宜的心思闹的。规矩摆在这儿，别抱着侥幸去闯，真栽进去，哭都没地方哭去。
