2026-08-21 23:30:07 分类：法律科普
前阵子找我喝茶的老陈，前几年做生意缺五十万周转，把自己名下那套市区的两居室抵押给了做放贷的老同学。去年疫情亏了，到期还不上钱，老同学带着中介直接上门，说按合同房子归我了，你三天搬走吧。老陈慌了，来找我问，对方这么做合法吗？
其实不止老陈，很多人都碰到过类似的事。买房办按揭，银行就是抵押权人，你断供太久，银行也要收房子；朋友之间借钱，你拿车拿房抵押，还不上对方也要行权。很多人只知道抵押，却不知道抵押权不能随便实现，必须走抵押权实现法定程序，不然就算你欠了钱，对方直接拿你房子也是违法的。
到底什么是抵押权实现法定程序？
说白了，你把自己的财产押给别人，换了钱，到期没法履约还钱，押你财产的人想要把这个财产卖了换钱抵债，这个过程不能乱来，必须按照法律规定的步骤来，这套规矩就是抵押权实现法定程序。
说实话，很多人对抵押的理解就停留在“押东西”，不知道行权还有规矩。我们现行法律写得很清楚，债务人到期不履行债务的时候，抵押权人可以和抵押人协议，把抵押财产折价抵债，也可以直接请求法院拍卖、变卖抵押财产拿价款。但核心是，不能你说拿就拿，必须要么双方谈拢，要么找法院来处理，不能自己暗箱操作，更不能直接强占。
民法典抵押权实现法定程序条文标注图
很多人觉得，这规矩只约束抵押人，其实不是，对债权人也一样。你不走程序，就算你拿到了房子，后续抵押人反过来告你侵权，你还要赔钱，得不偿失。适用边界也很清楚，只要你是合法登记的抵押权，不管你是银行还是个人，实现抵押权都得走这套程序，没有例外。
两个常见误区，你中招了吗？
我经手的案子里，最常见的第一个误区，就是“签了流押条款，到期还不上东西直接归对方，合法有效”。很多放债的都会在签抵押合同的时候加这么一条，很多人急着借钱，也不细看就签了。
这完全错了。法律明确禁止流押，哪怕你白纸黑字签了，这条也是无效的。就算你还不上钱，抵押财产也不能直接归抵押权人，必须走法定程序拍卖变卖，多退少补。之前老陈那事儿，他合同里就签了这条，我告诉他这条无效，对方不能直接收房，他才松了口气。
第二个误区，“抵押权人有优先受偿权，所以拍卖款全归对方，我一分都拿不到”。不对啊。优先受偿权只是说对方比普通债权人先拿钱，不是说所有钱都归他。拍卖抵押财产之后，卖的钱还清对方的债务还有剩余的，剩下的钱必须还给抵押人，也就是你自己。要是拍卖的钱不够还，对方还能继续找你要剩下的，对吧？很多人不知道这点，卖了房子剩几十万也不敢要，这不就亏了。
房屋抵押权实现法定流程示意图
不过话说回来，很多人抵押的时候只借了一百万，房子价值三百万，走拍卖的话，拍完剩下的两百万还是你的，别傻乎乎全给对方。
碰到抵押权实现，该怎么一步步应对？
我给大家整理了三个可操作的步骤，成本都不高，普通人也能做。
第一，先主动协商。如果你确实是欠钱没还，对方也有合法的抵押权，先坐下来谈能不能折价。比如你房子值两百万，欠对方一百八十万，你把房子作价一百八十万抵给对方，剩下二十万对方补你，比拍卖划算多了——拍卖一般都会折价卖，还得付拍卖费，对你对对方都不划算，协商是成本最低的方式。
第二，要是对方不走程序，直接上门强占、骚扰你，第一时间报警。对方不走法定程序，私自处置你的抵押财产，本身就是违法的，报警留下笔录和证据，后续你要是起诉对方侵权，这些都是对你有利的证据。别害怕对方说“你欠我钱我有理”，欠债归欠债，程序归程序，不能混为一谈。
第三，要是对方已经起诉到法院，进入拍卖程序了，你要是对程序或者抵押权本身有异议，一定要在拍卖完成前提执行异议。比如对方的抵押权已经过期了，或者你已经还了大部分欠款，对方算错金额了，赶紧找法院提，别等房子拍完过户了才想起维权，那时候就难了。
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文章名称：抵押权实现法定程序：普通人必须懂的抵押行权规矩
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